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EB5金矿还是陷阱

2019/06/08 来源:广西信息港

导读

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随着人民生活日益富裕,稳步上升,50万的美国投资移民门槛对相当一部分中国人来说,不再是遥不可及,甚至比在北京,上海等一线城市买套房子还便宜。

于是,美国投资移民项目EB5的申请人数在2008年之后节节攀高,有望在今年史上首度用完1万个预定名额,其中中国人占到80%左右。业内人士猜测,鉴于持续递增的火热,美国可能不久之后会上调投资移民的门槛,从50万美金上调至80万美金,让无数人想要赶上末班车。但与此同时,EB5欺诈丑闻也频现报端,人财两空的案例面前,投资人显得谨慎而迷茫。

那么,EB5到底是个金矿,还是陷阱?为了避免走弯路,有哪些小窍门?在EB5或将改革的背后,又伴随着怎样更宏大的经济背景呢?

芝加哥会展中心欺诈震惊中美 美方加强监管

2012年春天,美国芝加哥会展中心欺诈案震惊了中美法律界,成为美国投资移民进入中国以来的一次丑闻。

2012年2月,美国证监会正式起诉芝加哥会展中心代表赛思,称其在项目宣传中包含大量虚假信息,不仅谎称自己有15年房地产开发和管理经验,还谎称项目开发商曾为君豪和洲际酒店开发项目。在虚假信息的影响下,该项目欺骗了250余名投资者,被骗投资款高达1.45亿美元,同时被骗的还有1100万美元管理费。而根据统计,该项目的主要投资人来自中国。

而芝加哥会议中心并非孤例,2013年下半年美国媒体公布一家名为USA Now的区域中心因为涉嫌洗钱,正在接受美国联邦调查局(FBI)的审查。据称,该区域中心在投资者将50万美元投资款项转入其账号的同一天,便将款项转移至其他帐户。 FBI怀疑这又是一起“庞氏骗局”。

在一系列的欺诈案面前,EB5申请进入冰冻期。中国投资人的信心遭遇重创,导致认购项目的过程格外谨小慎微,战战兢兢。而锐泽律师事务所叶世雍律师则认为,芝加哥会展中心欺诈案是美国推广EB5项目过程中的一个转折点。在给中国投资人敲了警钟的同时,也给美国监管部门敲了警钟。虽然案情恶劣,令人乍舌,但美国监管部门的及时反应挽回了美国的面子。在欺诈案发生之后美国监管部门迅速冻结了1.45亿投资款,并禁止对该项目的推广等组合动作,恰恰体现了美国对外籍投资的保护力度。

“美国证监会已经对芝加哥项目中心直接提起了诉讼。而美国法院的态度则明确告诉投资人,对外籍人士在美国的投资是有司法管辖权的。现在这个案子的处理结果是把资金冻结,然后把50万美元的项目款也在一笔一笔地打回给投资人。所以从我来看,我觉得这件事情也是一件好事,这起码表明美国政府对海外投资人的利益是保护的。而且是很积极地出手在打击这种欺诈行为。”

叶律师还提醒投资人,一旦遭遇项目欺诈,要学会拿起法律武器,合法维权。

“至于维权的问题,当投资人发现这个项目有问题的时候,首先他要去找自己的律师。找美国的诉讼律师。美国的律师有分很多种,有做房地产,离婚,证券法的,移民的,还是要找专业对口的律师去帮他时间维权。”

“如果你找美国的诉讼律师的话,他其实可以免费帮你打这个案子。但是他会按照风险比率提取一定比例的费用。所以中国人是不需要担心的。因为中国可能一想到律师就会觉得费用很高,但是实际很多案件都是律师可以自己垫钱先免费帮你做的。”

在芝加哥会展中心欺诈案敲响警钟之后,不良移民中心和黑心中介成为美国移民局、证监会、联邦政府以及州政府重点打击对象,以便更好地保护投资移民申请人的权益。锐泽律师行的张玉霞律师坦言,07年之后,目标就业区的项目中心如雨后春笋般越来越多,截至到今年的8月19日,全国的区域中心已经达到395个,但水平良莠不齐,而为各种项目中心牵线搭桥的中介机构更是数不胜数。考虑到中介收费和投资回报挂钩,自然更倾向于向投资人推荐风险相对大的项目。所以,移民申请人需要仔细鉴别,寻求专业律师帮助,而不能只相信亲戚朋友的推荐。

在芝加哥会展中心丑闻公布后,除了推动中介,区域中心等行业自律以及监管部门的高度重视之外,移民局也在2012年9月30日区域中心临时法令继续延长3年的大背景下开展一系列的改革,更好地服务于外籍投资人,包括改革I526审核流程,建议EB5专项办公室,并聘请更多的经济学家和法律顾问等等。而随着芝加哥会展中心被骗投资人的项目本金渐渐被返还,中国投资人的投资信心有所回暖。

项目中心良莠不齐 避开投资陷阱窍门多

相对于受欺诈之后如何维权,对投资人更为重要的是如何早做防范,避开陷阱,少走弯路。对此,不同的移民律师和中介机构给出不同的建议,而得到共识的是查看项目的资金结构。

“一个是看项目的资金结构,也就是项目的资金是有多少来自于海外,多少来自于美国本土,有些项目是几乎100%来自于EB5的投资人。这种项目就比较危险。因为说明本地人不敢去投,本地人没有信心。商业银行有没有给它贷款,如果有的话,就说明商业银行对它进行了一定的尽职调查。银行对这个项目是看好的。我们也就了解到这个项目是有一定可行度的。我们看的好的项目都是本地开发商愿意自己去投资。本地的商业银行愿意去贷款,以及本地的其他投资人愿意去出资。还有本地的政府也愿意去给补助,或者是贷款,或者融资,那么这种项目就比较好。那么这是资金的结构方面。” 叶世雍律师对表示。

而在EB5占项目融资比例方面,锐泽律师事务所建议应维持在50%以下,甚至越低越好。

除了资金结构之外,项目方的管理经验也是考量重点。

“经验和实力体现在两个方面,一个是项目方有没有做过投资移民,就是它的项目有没有为海外的投资人拿到过绿卡。还有一方面是具体的项目经验,比如它曾经开发一个酒店,滑雪场,办公楼,有没有做过这样的项目,而且有没有做成功过。我们现在看到很多项目,比如您所提到的芝加哥会议中心。它的开发团队就是近两年来才成立的公司,我记得是2010年才成立的公司。而且它也从来没有做过EB5投资移民项目。所以是没有相关的历史数据,是你可以调查它的。我们认为投资人就不要去碰这样的项目了,无论吹得多么天花乱坠。”

除了查看投资移民所提供的资金比例是否在项目总投资额的 50%以下,以及项目方是否成功完成至少一个同类项目之外,规避风险投资的挑选标准还包括:项目所创造的就业机会应高于移民局要求的至少 20%以上,项目工程已开工,以及投资款在526批准前就存放于托管帐户等等。

叶世雍律师还特别提醒投资人必须查看原始的法律文书,而不是中介做的宣传册,而且建议聘用美国本土律师做尽职调查,以便识破庐山真面目,撕破无良中介的障眼法。

远离租户就业模型 看好基础设施建设

而在遇到特定投资项目的时候,投资人还需紧盯美国政策走向,少彭碰雷区,比如曾经大热的“租户就业模型”。美国移民局(USCIS)在去年4月份曾发表公开信答复部分EB-5区域中心在关于其项目中“租户(Tenant Occupancy)转移就业”的计算方法提出的疑问,表示会依据其认可的经济模式认可特定项目的新增就业机会,释放出移民局对该种计算方法的审核会更加严苛的明确信号。

美国锐泽律师事务所张晓乐律师解释到,所谓“租户转移就业”就是指,在一个新建房地产项目中,比如在一个酒店里,可能有包括咖啡馆在内的商用租户。而这些咖啡馆等租户所雇佣的人数可能在EB5项目书中被计算进所产生的工作机会里。但移民局认为,其实这个酒店的场地,这些工作机会是已经有的,只不过是从一个场地转移到另一个场地,不算新创造的。所以不算。

但张晓乐律师同事表示,移民局并未把话说死,“但以后将具体问题具体分析,按照个案来分别处理”。

而区域中心的经营者对移民局的风吹草动,态度则显得更加谨慎。在纽交所有25年交易经验,现任路易斯安娜海外国际中转码头项目中心主管维尔德斯则表示,投资人根本应该远离租户就业模型,基础设施建设项目才是大热。

“如果有人再跟你推销住户模式,走开吧。你可不想卷进去。什么公寓楼呀,都不安全,甚至体育馆。 要看那些相对安全的基础设施项目。特别是那些即便经济低迷,人们也一定会用到的桥梁,码头这样的项目。只有你投资的项目持续盈利,你的本金才有望拿回。”

而移民律师则再三叮嘱投资人,“风险投资”是EB5的自然属性,即便是有地方政府持债的项目也并非万无一失。美国移民局早就明文规定,任何机构或者个人都不得签署项目保证成功的担保协议。投资人若存着看美国经济疲软“趁低买入”的心,便也要需要早早做好“血本无归”的心理准备。

中国“天使”移民能陪着美国复苏走多久?

而对于中国投资人来说,拿回本金似乎不是选择EB5的首要考量,关键是拿到绿卡。

而EB5投资人“不求投资回报,但求拿到美国身份”的特点,让EB5成为目前美国中小企业融资偏好的途径之一,特别是对于那些夹层融资成本过高的企业来说,不求资金回报率的EB5投资不仅融资成本低,也更容易获得。于是,美国房地产商甚至将EB5外籍投资人称作是上帝送来的“天使”。

但随着投资移民人数越来越多,美国国内对移民法案的讨论也趋于白热。在投资移民额度即将被触及的大背景下,部分人谴责美国政府相当于在卖美国的门票,对新移民态度并不友好。但业界推测考虑到目前美国失业率依旧高达7.4%,GDP增长疲软,长期徘徊在2%附近,EB5这项基于创造就业的投资移民项目肯定不会被轻易终止。无论中国投资人是否能成功从项目中获利,挖到美国的一桶金矿,美国企业和社会勿容置疑已经从外籍投资人的财富里狠狠地挖了一勺。根据测算,自EB5从90年代推出以来,已经为美国创造了200万个就业岗位,平均每年为美国带来4亿美元投资。

现任路易斯安娜海外国际中转码头项目中心主管维尔德斯表示,EB5是个双赢的项目,投资人和美国项目方可以互惠互利,“美国不可能把外籍投资人拒之门外,现在美国经济依旧疲软,当然希望吸引更多的人和更多的资金来。的确,华盛顿有些传言,说国会可能会对EB5项目做些调整,有可能会上调投资底线,也有可能加快回款速度。但是我觉得直到今年11月,12月,国会对此都不会有回应。因为EB5毕竟不是美国国会首要的议题,所以EB5很有可能维持现状,即便有调整,也是微调”。

特别是在美联储或将在年底减少流动性注入的大背景下,EB5项目成为美国中小企业主的生命线。在经历了芝加哥会展中心丑闻风波之后,项目中心对华推广曾陷入短暂冰冻期,但在第四季度即将开始之际,地域中心项目经理以及美国部分州政府官员开始了新一轮EB5赴华宣传之旅筹划。

结语:EB5里赢家和输家

在EB5项目里似乎可以实现多方共赢。外籍新贵们花钱买到了进入美国的门票,美国项目方获得了大批近乎零利息的民间资本,而美国社会不仅获得了大量就业机会,更是罗了各国的财富新贵,社会精英,并享用与他们一同迁徙至美国的巨大资产。

那么,在尊重个人移民选择,承认全球一体化的基础上,谁是这场财富大迁徙里的输家呢?

当越来越多的人愿意冒着血本无归的风险,买一张并不廉价的大洋彼岸的门票的时候,中国应该做些什么,让家园变成吸引移民和财富的那片令人憧憬的彼岸呢?

(腾讯财经特约 康路 发自纽约)

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